Un appartement ancien à 170 000 € contre un neuf à 240 000 € : à première vue, le match est plié. Sauf que le prix affiché n’est que la première ligne de l’addition. Le prix au mètre carré, c’est un peu comme le tarif d’un vol low cost : tout dépend de ce qui est en option.
Nous vendons du neuf, donc vous avez le droit de vous méfier de ce comparatif. C’est précisément pour cela que nous mettons toutes les lignes sur la table, y compris celles qui ne nous arrangent pas.
Les sept lignes de l’addition
- Le prix d’achat
C’est la seule ligne que tout le monde regarde. Dans le neuf, il est affiché TVA comprise.
- Les frais de notaire
Autour de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, de l’ordre de 2 à 3 % dans le neuf. Sur 200 000 €, cela fait plusieurs milliers d’euros d’écart. Nous détaillons pourquoi dans le guide sur les frais de notaire.
- Les travaux
Les professionnels du secteur donnent des ordres de grandeur très larges : de 250 à 750 € le mètre carré pour une rénovation légère, de 750 à 1 100 € pour une rénovation intermédiaire, et jusqu’à 2 000 € ou plus pour une rénovation lourde. Ce sont des estimations : seul un devis d’artisan fait foi.
- Les imprévus
Dès qu’on ouvre un mur, il révèle ce qu’il cachait : une vieille installation électrique, un plancher qui s’affaisse. Une réserve de l’ordre de 10 % du budget travaux est une prudence raisonnable.
- L’énergie
Un logement ancien mal isolé coûte plus cher à chauffer qu’un logement conçu selon la RE2020. L’écart exact dépend du bien, de son chauffage et de vos habitudes : demandez le DPE avant d’acheter. Détails dans le guide sur la RE2020.
- Le temps
Dans l’ancien, on paie le prêt (et souvent un loyer) pendant les travaux. Dans le neuf, on paie un loyer pendant la construction, et seulement des intérêts sur les sommes déjà débloquées. Dans les deux cas, il y a une période « double logement » : elle n’a simplement pas la même forme.
- Les petites lignes
Taxe foncière : en principe exonérée pendant deux ans dans le neuf (la part communale et intercommunale, sauf décision contraire de la commune). Copropriété : dans l’ancien, regardez les procès-verbaux d’assemblée pour repérer les gros travaux votés ou à venir (toiture, ravalement, ascenseur).
Un exemple chiffré pour comprendre la méthode
Prenons un appartement de 60 m². Les prix ci-dessous sont des hypothèses d’école, pas des prix de marché : l’intérêt est de voir la méthode, pas de retenir les montants.
| Poste | Ancien à rénover | Neuf |
|---|---|---|
| Prix d’achat (2 800 € / 4 000 € le m²) | 168 000 € | 240 000 € |
| Frais de notaire (7,5 % / 2,5 %) | 12 600 € | 6 000 € |
| Travaux (1 000 € le m²) | 60 000 € | 0 € |
| Imprévus (10 % des travaux) | 6 000 € | 0 € |
| Total | 246 600 € | 246 000 € |
Chiffres d’illustration. Remplacez-les par ceux de votre projet.
Dans cet exemple, les deux options finissent presque à égalité. Mais changez une hypothèse et le résultat bascule : avec une rénovation légère à 450 € le mètre carré, l’ancien tombe autour de 210 000 € et prend l’avantage. À l’inverse, si les travaux dérapent ou si l’appartement est une « passoire thermique », c’est le neuf qui reprend la tête.
Se fier à la mention « quelques travaux de rafraîchissement » d’une annonce. Entre un coup de peinture et une réfection complète de l’électricité, le budget peut être multiplié par dix. Faites venir un artisan avant de signer, pas après.
Ce que les chiffres ne disent pas
Soyons honnêtes : l’ancien a des atouts que le neuf n’a pas toujours. Un emplacement en plein centre-ville, un charme que les plans d’architecte ne reproduisent pas, parfois un prix au mètre carré plus doux. Le neuf, lui, apporte autre chose : des garanties légales, des équipements aux normes (accessibilité, isolation, ascenseur, souvent un parking), et zéro week-end passé à poncer des plinthes.
Côté aides, il y a aussi une différence : le prêt à taux zéro s’applique dans le neuf, alors que dans l’ancien il n’est possible qu’en zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux dans le coût total de l’opération. Les conditions complètes sont dans notre guide du PTZ.
Notre conseil
Ne comparez jamais deux prix : comparez deux budgets complets. Pour l’ancien, demandez un devis chiffré avant de vous engager. Pour le neuf, demandez le prix exact, le calendrier de paiement et la date de livraison prévue.
Et si vous hésitez encore : apportez-nous les deux projets, nous refaisons le calcul ensemble, avec vos chiffres à vous. Si l’ancien gagne, nous vous le dirons.
Information générale, rédigée pour vous aider à comprendre : elle ne remplace ni l’avis de votre notaire, ni l’offre de votre banque, ni les conditions de votre contrat. Les règles, les montants et les plafonds évoluent : vérifiez-les à la date de votre achat.
Sources consultées
- PAP — Tout savoir sur les frais de notaire dans le neuf — neuf : 2 à 3 % du prix
- JeChange — Un achat immobilier dans l’ancien verse de 6,6 à 8 % du prix au fisc (19/10/2026) — décomposition des frais dans l’ancien
- Obat — Prix d’une rénovation au m² — estimations d’un professionnel, non sourcées : ordres de grandeur seulement
- Service-Public — Prêt à taux zéro (PTZ), vérifié le 15/09/2026
- Construires — Exonération temporaire de 2 ans de taxe foncière (art. 1383 du CGI)