Personne ne vous demande un chèque de 240 000 € le premier jour. Dans le neuf, on paie un logement qui se construit… au fur et à mesure qu’il se construit. C’est plus juste (vous payez ce qui existe) et plus doux pour la trésorerie. Voici comment lire le calendrier.
Le calendrier légal, étape par étape
| Étape du chantier | Total payé au plus (cumulé) | Exemple sur 240 000 € |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | 84 000 € |
| Mise hors d’eau (toit et façades posés) | 70 % | 168 000 € |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % | 228 000 € |
| Remise des clés | 100 % | 240 000 € |
Ce sont des plafonds : votre contrat peut prévoir des paiements plus étalés, jamais plus rapides. Le solde de 5 % est versé à la remise des clés.
Avant ces étapes, il y a le dépôt de garantie éventuellement versé à la réservation (5 % au plus si l’acte est signé dans l’année, 2 % si le délai va jusqu’à deux ans, rien au-delà). Il s’impute sur le prix de vente.
Concrètement, votre promoteur vous envoie un appel de fonds à chaque étape franchie, avec le montant à payer et la date limite. Dans l’exemple ci-dessus, si le contrat suit exactement les plafonds, cela donne 84 000 €, puis 84 000 €, puis 60 000 €, puis 12 000 € à la remise des clés.
Payer un appel de fonds qui anticipe sur le chantier. Si l’on vous réclame « la mise hors d’eau » alors que l’immeuble n’a pas de toit, posez la question par écrit : le promoteur doit pouvoir justifier de l’avancement des travaux.
Et votre prêt, dans tout ça ?
En général, la banque débloque le prêt par tranches, à mesure des appels de fonds. Dans un premier temps, vous ne remboursez que les intérêts des sommes déjà débloquées (on parle d’échéances intercalaires, ou de différé selon les banques). Les mensualités complètes ne démarrent qu’une fois le prêt entièrement débloqué, autour de la livraison.
C’est un point à regarder de près dans votre offre de prêt : les modalités varient selon les banques, de même que la durée de la période de déblocage. N’hésitez pas à demander un tableau prévisionnel montrant ce que vous paierez à chaque étape.
- Vous continuez, en général, à payer votre loyer actuel pendant le chantier : prévoyez-le dans votre budget.
- Les frais de notaire se règlent à la signature de l’acte de vente, à part du prix.
- Les éventuelles modifications personnalisées de votre logement (TMA) font l’objet d’un devis et d’un paiement distincts.
Ce qui se passe en cas de retard de paiement
Le contrat prévoit des pénalités en cas de paiement tardif, dans des limites encadrées par la loi. Si vous prévoyez une difficulté (délai de banque, déblocage en retard), prévenez le promoteur à l’avance : un échange suffit souvent à éviter un incident.
Notre conseil
Dès la réservation, demandez le calendrier des appels de fonds avec les dates prévisionnelles, et comparez-le avec le déblocage de votre prêt. Un petit tableau à trois colonnes (étape, montant, date) vous donnera plus de sérénité que n’importe quelle discussion.
Information générale, rédigée pour vous aider à comprendre : elle ne remplace ni l’avis de votre notaire, ni l’offre de votre banque, ni les conditions de votre contrat. Les règles, les montants et les plafonds évoluent : vérifiez-les à la date de votre achat.
Sources consultées
- Le Mag Juridique — L’échéancier de paiement en VEFA — articles R. 261-14 et R. 261-68 du CCH : 35 %, 70 %, 95 %, dépôt de garantie
- Notaires — Acquérir en VEFA — paiement échelonné et solde de 5 % à la livraison